弊社は不動産購入のお手伝いをさせていただくだけではなく、
物件の賃貸のお手伝いもさせていただいています。
そこで、今回のコラムは、賃貸の観点から書きたいと思います。

 

今、ジョホールバルで日本人、外国人から人気がある
コンドミニアムがいくつかありますが、
（圧倒的なニーズがあるコンドミニアムが１つ、そして、次に並んでいくつか）
私の感覚として、人気のあるコンドミニアムの空室率は、
およそ5-8%程度ではないかと思います。

早いものはすぐ次の借り手がつきますが、ある部屋は数ヶ月間、
1年もずっと借り手がつかない物件もあります。
 
ジョホールバルの不動産価格の上昇に伴い、
賃貸価格が価格が上がって来ている物件もあれば、
賃貸価格が全く上がっていないものもあります。
 

そして、賃貸需要が少ないロケーションのコンドミニアムは、
賃貸価格は人気があるコンドミニアムと比べて、
空室率も高く、賃貸価格もやや安く設定されています。


なぜ、このような差がうまれるのか？ 


賃貸希望者は、
 
・ロケーションと利便性（通勤、通学、買い物、習い事など）

・住民の属性（外国人がたくさんいるのか、誰もいないのか、子どもの友達はできるのか、奥さんの友達ができるのか等）

・コンドミニアムの安全性、設備と管理が行き届いているか

・予算内で借りられる部屋があるのか、あるとすれば、どんな部屋か

など、条件の中から部屋を選びます。
 

その中でも、　“予算”　と　“立地”　が
選択をする際の大きな要因となっています。


 
新築コンドミニアムが、予算内に収まり、間取りも希望通りだったとしても、
立地が今よりも勤務先に遠かったり、渋滞する沿線だったり、
日々の生活に不便を感じる場所であった場合、
“新築コンドミニアム”だという理由だけで引っ越してはいただけません。
 

そして、全く同じ立地で　“新しいコンドミニアム”　が誕生した場合、
築年数が経過したコンドミニアムよりも、必ず
高い価格で購入しているため、賃貸価格も高く設定されており、
これも同様、皆がこちらを選択するということにはなりません。


今の部屋の賃料が4000リンギ、新しいコンドミニアムの賃料は5000リンギで、
会社の家賃上限は4000リンギの場合、自己負担で毎月1000リンギ払って、
引っ越す人はそれほど多くないからです。


では、皆安い物件を求めていて、高額の賃貸物件にニーズがないかといえば、
そうではありません。

良い物件を求めている人も必ずいます。

それぞれのセグメント（属性グループ）の需要と、
賃貸の供給量のバランスがどうなっているかで、空室率や家賃設定が
変わってきますので、そこの見極めが大切です。



そのため、不動産を投資目的で購入する時、


“誰がいくらで借りてくれるのか”、

“誰が次に私の物件をいくらで購入してくれるのか”


という需要の部分をイメージしておくことが大切になってきます。


なぜなら多くの人が住みたい物件は、賃貸が良く、
賃貸が良いところは転売がしやすいからです。


もう１つ、
賃貸のご案内をしていて感じるのは、
内装と家具が悪いと、借り手がなかなかつかない、ということです。


ビューや間取りは良いが、内装や家具が良くない部屋と、
ビューや間取りはあまり良くないが、内装や家具が良い部屋とで
どちらが選ばれるか（人によって当然違いますが）、
内装・家具を重視される方が多いように思います。


不動産を長期的な投資として保有をする場合は、

・賃貸マーケットに沿った物件を選び、

・内装費もしっかりかける、

ということになり、そこまで長期保有を考えない場合は
内装は何もしないで（賃貸は考えずに）転売して、
キャピタルゲインを狙う、という方法が望ましいように思います。


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