海外不動産投資をされる方は、「これから10年間で着実に伸びそうなところは一体どこか」を考えられると思います。
これを考えるにあたり、大切なポイントがあります。それは、今後どこ場所を政府として投資していこうとしているのかです。
道路整備、電気、水道インフラ、電話、インターネットケーブル、病院、学校、工業団地、住宅開発、鉄道、地下鉄などの交通機関などのインフラ整備は莫大な費用がかかり、一民間企業ができる額ではありません。政府が計画を出して、先導していく分野です。
マレーシアの現在の社会経済開発は、ビジョン2020及びマレーシア計画に沿って行われています。
ビジョン2020は、2020年までにマレーシアの経済、政治、社会、文化などの側面において先進国の仲間入りをすることを目標とした、30年にわたる展望を示したものです。マレーシア計画は連邦政府首相府経済企画院が策定する五カ年計画で詳細に実行項目が書かれており、現在は第十次計画(2010～2015)が実行中です。
それと同時進行して、国家空間計画（National Physical Plan: NPP）というのがあり、これが国家の都市計画にあたります。その中に、首都圏計画（Metropolitan Planning/Kuala Lumpur Structure Planning）があり、クアラルプールとその周辺地区の20年間の開発指針、目標、政策が示されています。これまでのクアラルンプールの開発、そして、これからのクアラルンプールの開発は、この計画に沿って実行されています。
そして、国家空間計画は、ジョホールバル、ジョージタウン、クアンタンの3つに「急成長都市地域」または地域成長都市圏の位置づけを与えることを提案し、この提案により第九次マレーシア計画では、この3つの地域の経済発展が描かれました。
ジョホールバルは、高度成長が続き、物価が高いシンガポールとの隣であり、都市開発の規模と予算が高いことなどから、今後伸びる都市として特に注目しています。
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Causeway とジョホールバルのビジネス街の完成イメージ模型
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ダンガベイ(海辺)沿いの街づくりの完成イメージ模型
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マルボロカレッジ（イギリスの寄宿生学校）2012年8月末開校済
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アジア初のレゴランド（2012年11月開園済）
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イスカンダル計画の経済施策を分野別にまとめると以下のようになります。
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A. |
教育機関誘致（ニューカッスル大学、マルボロカレッジ、ラッフルズ大学など） |
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B. |
観光レジャー施設（レゴランド、インドアテーマパーク、パインウッドスタジオ、ショッピングモールなど）誘致 |
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C. |
企業活動誘致（工業団地の新設、空港?港の整備、物流、保税区整備） |
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D. |
インフラ整備（高速道路、港、ヨットハーバー、水道、電気、インターネットなど） |
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E. |
住環境（新住宅地、病院、スーパーなど） |
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F. |
都市鉄道の整備とシンガポールへの乗り入れ |
このような国土開発と、経済施策を行い、20年かけてジョホール州南部（イスカンダル地区）を世界クラスの都市にしたいというのがイスカンダル計画です。
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イスカンダル計画は開発規模が大きく、特に開発する土地の広さが広大（シンガポールの約3倍の広さ）なだけに、どこまで実現されていくのか、どれだけ成果が出るのかがポイントです。
現状で言えることは、
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第9次(2006-2010）、第10次（2011-2015）マレーシア国家計画の中心的な経済政策であること。
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投資金額が国家予算に盛り込まれており、2025年まで計画に基づき、毎年投資が行われること（2025年までの累計投資額は約1180億ドル）。
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計画書が投資、交通、インフラ、安全、産業、住居、観光など20分野別に非常に詳細まで描かれおり、計画の第一フェーズ（2006-2010）を着実に遂行させたことです。
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2006年～2010年までに投資された額の累計
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そして、多くの基本となる高速道路を完成させたことは大きいと思います。
2006～2012年 イスカンダル地区完成高速道路
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イスカンダル・プロジェクト ビデオ
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ジョホールバルから約1kmの橋を渡れば、そこはシンガポールです。シンガポールはご存じの通り、1980年～2010年の30年もの間に年平均7％もGDPが成長し、一人あたりのGDPは49,270ドル（2011年）でアジア1位です。
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一人あたりのGDP アジアNo.1 のシンガポール |
シンガポールの不動産価格については、ジョホールバルの6倍～10倍、物価は約2.5倍です。
そのため、シンガポールから多くの人が不動産を購入しにジョホールバルにやってき、販売シェアでも多くのシンガポール人が占めています。
これは香港とシンセンによく例えられます。
1990年～2010年のシンセンの高度経済成長は良く知られていますが、ここに香港が密接に結びついていました。様々な分野で優遇政策を取り、香港の資金、人材、ビジネスノウハウをうまく活用し、香港もシンセンの経済成長の恩恵を受けました。
そして、シンセンの不動産価格は数倍になりました。
香港は中国の特区であるのに対し、全く別の国のシンガポールを同じように扱うことはできません。 しかし、橋を渡れば、そこはシンガポールという地理的な優位性はジョホールバルには確実にあります。
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現在、ジョホールバルとシンガポールは24時間行き来できる２つの橋で結ばれている |
例をあげると、週末になると多くのシンガポール人が物価が安いジョホールバルのジャスコ、カルフール、テスコなどの大型スーパーに、食料品や日曜日を買うためにやってきています。
ジョホールバルにあるセンスの良いオーダーカーテン店や家具店に行くと週末はシンガポール人が多く、なかには店の売上の約半分がシンガポール人が占めているところもあります。イミグレーションに隣接しているショッピングモールでも週末は同様の光景が見られます。SPAやマッサージ店なども場所によっては半分以上の顧客がシンガポール人のところがあります。
また、ジョホールバルからシンガポールの工業団地や企業に勤務している人は大勢おり、シンガポールは給与水準が高いため、これらの人はジョホールバルの平均所得を引き上げています。
マレーシアは、“マレー民族”“イスラム国家”というイメージが強いと思いますが、ジョホールバルはマレー人が約5割、華僑が約4割、インドその他が約1割と、華僑の割合が高い都市です。
ジョホールバルでは、この約4割の華僑が不動産、金融のみにとどまらず、多くのビジネスにおいて、中心的なプレーヤーになっており、政府系はマレー人、ビジネスは華僑と見事に分かれています。
シンガポールも約75%華僑が占めており、ジョホールバルとシンガポール華僑は同じ言語と文化とルート共有しており、このネットワークを通じて、資金、人材、ビジネスノウハウが移転されてきています。
マレーシア政府がイスカンダル計画という大規模開発計画を出し、多額の予算をつけ、開発が目に見える形で進み、魅力的な優遇政策を打ち出し続けていれば、必然的に距離的に非常に近いシンガポールとの交流が活発になり、よりシンガポールからの資金や人材が来るのは自然な流れだと言えます。
そのような事情から、ジョホールバルの不動産価格は2010年あたりから伸びはじめ、2013年現在まで大きく伸びました。
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